부동산의 투자 종류 두번째

부동산은 토지 및 그 정착물이라고 민법에 규정하고 있습니다. 관리와 이동이 어렵기 때문에 그 가치가 인정되어 시간이 지남에 따라 가치의 변동이 일어날 수 있습니다. 대한민국 부동산은 전통적으로 안정적인 투자 수단으로 여겨지고 있습니다. 그 외 각종 법률을 통해 등기를 마친 입목, 수목, 명인방법을 갖춘 수목 등도 부동산에 해당한다고 규정하고 있습니다. 투자가 가능한 부동산만 세부적으로 나열해도 정말 다양합니다. 

왜 부동산인가?

정부 정책에 가격 변동이 올 수도 있고, 코로나와 같은 전염병으로 인해 흔들릴 수도 있습니다. 주식이나 코인보다 높은 액수의 투자금이 필요하다거나 투자를 잘못하면 원금을 못 찾는 경우 또는 잘못된 투자로 오랜 기간 방치를 해야 하는 상황도 올 수 있습니다. 하지만 주식이나 코인처럼 잘못된 투자를 할 경우 사라지는 자산이 아니기 때문에 그에 비해 안정적이다라고 이야기할 수 있습니다. 공부하고 올바른 전략을 키우고, 보는 안목을 키운다면 자산증식확률이 높은 분야입니다. 

대한민국 부동산은 아파트

대한민국에서 아파트의 청약과 분양 경쟁은 심하고 인기도 많습니다. 그 이유는 부동산 중 가장 안전한 자산으로 평가받기 때문입니다. 어떻게 본다면 대한민국 부동산의 중심이기도 하고요. 부동산과 관련된 사고 뉴스가 아닌 이상 이슈만 생긴다면 예를 드는 것들이 아파트입니다. 그만큼 부동산을 대표한다는 것이 되겠지요. 아파트는 내가 거주를 할 수 있는 집이 될 수도 있고, 전세 또는 월세를 줄 수도 있습니다. 수요층이 안정적이기 때문에 환금성도 좋고, 은행 대출도 유리합니다. 단점으로는 다주택자의 경우 원룸이나 빌라, 오피스텔과 같은 부동산에 비해 목돈이 필요합니다. 대출 규제로 다주택자의 경우 대출이 불가능하거나 잔금을 치를 수 있을 만큼의 한도가 제한되기 때문입니다. 아파트는 부동산 투자의 전형적인 상품임과 동시에 실거주의 목적이 공존합니다. 그렇기에 부동산 관련 규제정책에 영향을 가장 많이 받기도 합니다. 위에 언급한 대로 부동산 이슈가 있으면 항상 대표되는 이유이기도 합니다.

접근하기 쉬운 빌라

빌라는 신축 분양과 구옥 투자로 나눌 수 있습니다. 신축 분양은 사건 사고가 많아 지금은 투자 가치가 많이 내려갔습니다. 유명한 내용이지만 이유는 분양가와 전세가의 갭이 없기 때문입니다. 여러 규제로 현재는 갭 차이가 5천만 원 이상이고, 공시가 하락과 보증보험 조건 등의 이유로 보증금 반환을 해주지 못하는 임대인들이 늘어나고 있습니다. 그렇기에 신축 분양 빌라의 투자는 지금은 지켜봐야 하는 상황입니다. 구옥 빌라의 경우 당장의 수익보다는 차후에 개발 또는 건축업자에게 매각을 할 목적으로 접근하시면 좋지만 신축 빌라 분양이 힘들고 건축비, 대출 금리, PF 제한 등 여러 이유로 공급이 멈춘 지금의 상황에서는 이 마저도 좋은 상품이라 볼 수는 없습니다. 

주택과 사무공간 사이 오피스텔

오피스텔은 주거 용도로 사용할 수 있고, 업무용으로 사용할 수 있습니다. 업무와 주거 동시에 충족도 가능하고요. 취득 당시 순수 주택에 비해 비교적 규제에서도 자유롭기도 합니다. 아파트 가격이 너무 높아 대체 상품으로 부상한 부동산이기도 합니다. 또한 청약 경쟁에서도 유리하고 해당 지역에 거주하지 않아도 청약이 가능합니다. 또한 아파트와 달리 주택법이 아닌 건축법을 적용받기 때문에 주택 수에 포함되지 않아 취득 당시에 유리합니다. 단, 주거용으로 전입신고가 되어 있다면 주택 수에 포함을 시킵니다. 이와 비슷한 상품으로 도시형 생활주택이 있지만 완벽하게 같지는 않습니다. 접근이 쉽고, 낮은 금액대로 나왔다 하더라도 무턱대고 구매를 하면 낭패를 볼 수 있습니다. 시세 및 주변 환경, 교통편 등 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 도심, 역세권, 대학가에 위치한 오피스텔의 경우 비교적 안정적이기 때문에 월세 수금이 수월합니다. 실제로 세금 혜택을 받는지, 거품은 없는지, 공실이라는 변수에 대처할 수 있는지 등을 파악한 후 오피스텔에 투자한다면 월급 아닌 월세 받는 삶에 가까워지지 않을까 하는 생각입니다.

건물보단 구분상가

부동산에 투자를 하시는 분들도 편식을 하는구나 하고 생각을 한 적이 있습니다. 투자 여력이 충분하신 분임에도 부동산을 구매하실 때 딱 두 가지만 보십니다. 하나는 다가구건물 또 하나는 구분상가입니다. 공실률만 최소화할 수 있다면 안정적인 수익이 가능하기 때문에 상가는 정말 좋은 투자 상품입니다. 시세차익이 목적이 아니라 당장 얻을 수 있는 고수익을 노리고 들어가는 수익형 부동산입니다. 시세차익을 원하기에는 주택이나 토지에 밀리는 경향이 있습니다. 또 하나 장점으로 직접 운영을 할 수 있다는 데에 있습니다. 그만큼 고수익을 낼 수 있는 수익형 부동산이기 때문에 주택이나 오피스텔에 비해 가격이 높고 리스크가 큽니다. 상권이 활성화가 늦어진다거나 주거 또는 업무용으로 임대차가 늦어진다거나 하면 장기간 공실이 될 확률이 높습니다. 이미 활성화가 되어있는 상권가이거나 역세권의 경우는 비교적 공실에 대한 부담은 적겠지만 그만큼 평당 분양가가 높게 책정되어 있습니다. 상가 투자의 경우 의외의 복병이 많습니다. 최초 분양 당시 여러 가지 이슈로 홍보를 합니다. 그러나 막상 오픈하면 홍보했던 효과를 전혀 못 보는 경우도 허다합니다. 그러다 보니 세입자들이 버티지 못하고 계속 바뀐다던가, 장기간 공실로 될 확률도 높습니다. 상가를 투자할 땐 내가 잘 아는 지역에 투자를 하시는 것이 가장 안정적이고 관리면에서도 수월합니다. 모르는 동네, 내가 활동하는 지역에서 너무 멀리에 있는 상가는 가뜩이나 상가 투자의 높은 리스크를 증폭시킬 수 있습니다. 하지만 충분한 시간적인 여력이 있으시다면 모르는 지역이다 하더라도 투자 가치가 있다 판단되시면 발품을 열심히 팔아 판단하심을 추천드립니다. 또한 내 지역을 벗어난다면 해당 지역의 상가임대차보호법과 업종 제한과 관련된 내용도 확인하시어 만약의 사태를 대비하심을 추천드립니다.

마치며

레지던스, 타운하우스, 섹션오피스, 아파텔, 토지분양, 생활형 숙박시설, 호텔 등 부동산 상품은 정말 다양합니다. 복잡하게 생각을 할 필요 없이 어떤 법이 적용되는지, 규제는 어떤지, 세금은 어떤지에 대한 크게 분류만 할 수 있으면 어렵지 않습니다. 말은 이렇게 하지만 쉽지는 않네요. 분류가 끝났다면 임장활동과 자금계획을 어떻게 세울 것인지 고민을 해야 합니다. 대출도 언제는 80%까지 풀어줬다가 완전히 묶었다가 다시 40%로 풀었다가 여러 가지 이유로 변동이 되고, 금리 역시 감당할 수 없을 정도까지 오르는 상황도 대비를 해야 합니다. 또한 임장을 통해 상품을 기준으로 그 지역을 파악할 수 있는 능력도 키워야 합니다. 중개업소 또는 분양 담당자의 컨설팅은 정말 중요하지만 구분할 수 있고, 판단할 수 있는 능력을 키우는 것이 어찌 보면 가장 중요하지 않나 싶네요. 이상 마치겠습니다.